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中国房企将来开展之路:美国专业化金消融形式

发表时间:2019-06-11 13:16  

  中国房企将来开展之路:美国专业化金消融形式经历 

  夏磊 泽平微观

  首席房地产研讨员:夏磊

  联络人:陈栎熙

  导读

  美国的龙头房企,有专业化和金消融两大特点。所谓专业化,即美国不同类房企深耕细分范畴,极少混业运营。住宅修建商主攻开发,经过产品线规范化进步周转、添加盈利;REITs专注自持,经过募投管退四大环节的专业化运营打造利润王。所谓金消融,即美国房地产金融开展程度高,房企对金融依赖水平深。REITs类房企在上市房企数量上占比70%,市值上占比86%;住宅修建商也会兼营按揭存款、产权保险等金融业务,对净利润奉献比重约为9%。

  本文为系列报告第二篇,从业务形式、运营特点等角度,解析美国四大龙头房企小而美的生活之道。

  摘要

  1.  美国房企次要有住宅修建商和REITs两类

  美国上市房企有住宅修建商、REITs、房地产效劳商三品种型,辨别从事开发、运营和效劳业务。从市值来看,传统住宅修建商占比达8%,代表企业有帕尔迪、莱纳、霍顿;REITs是行业中心,占比达86%,代表企业有西蒙地产。

  2. 住宅修建商:规范化产品线完成高周转、低本钱

  美国住宅修建商推崇沃尔玛形式。前三大房企帕尔迪、莱纳、霍顿主打中低端项目,经过规范化推销降低本钱,规范化建立延长项目周期,完成高周转。霍顿经过物料一致投标推销,每套房屋均匀可浪费3500美元;项目从预售到交房均匀为2-6个月,2018年总资产周转次数1.2次,均匀为其他经济体房企的3-10倍。

  3. REITs:募投管退四大环节打造盈利王

  美国REITs代表西蒙地产ROE高达66%,远超国际同行,有四大窍门:

  募资高杠杆。收买新项目西蒙次要经过借款融资,由于公司财务安康,可取得临时、低息借款;

  投资重区位。公司项目位于中心地段,保证了良好的盈利才能。项目全体出租率超越95%,投资报答率超越8%;

  管理强运营。公司注重上下游关系管理,下游绑定主力供给商,下游创品牌进步消费者黏性,租金与坪效稳步提升;

  加入适时剥不良。公司活期评价、适时剥离得到竞争力资产,该业务每年奉献营收约为6%。

  风险提示:各经济体开展实践状况存在差别

  目录

  1   美国龙头房企有哪些?

  2   美国龙头房企开展历程

  2.1   60-70年代:创业开展时期,深耕地域

  2.2   80年代-21世纪初:上市跨越开展,疾速并购、全国扩张

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